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鰂魚涌的「怪獸大廈」會成為未來保育文物嗎?

2019-11-11 | 自由投稿 鰂魚涌的「怪獸大廈」會成為未來保育文物嗎?

李浩然博士(香港大學建築保育學部主任暨副教授)

黎志邦(香港大學建築保育學部客席助理教授)



導論


作者在2017年6月5日發表的〈電影《攻殼機動隊》的保育啟示〉一文中,曾經提及因拍攝2014年《變形金剛4》和2017年《攻殼機動隊》電影而成為遊客拍照景點的「海山樓」與「益昌樓」。其實,這兩幢位於鰂魚涌的舊式商住大廈與其他三幢分别名為「海景樓」、「福昌樓」及「益發樓」是一座五幢相連的建築物,由於體型龐大獨特,因此被俗稱為「怪獸大廈」。大廈於1964年開始興建,但負責項目的兩個發展商因為資金周轉不靈,中途放棄了工程,後來才由另一發展商接手,最終延至1972年才落成。



「怪獸大廈」的引人之處,就是它具可屬世界少有的建築特質,除了體積仿如城堡般的龐然大物外,另一特色就是它的居住密度超高。五幢大樓包含了2,443個住宅單位,如果以每個單位容納4至6人來計算,這裏的總人口可以高達一萬人。再者,「怪獸大廈」的佔地面積大約是0.01平方公里,算起來即每平方公里住有一百萬人。這是個十分驚人的居住密度,有可能是全球居住環境最擠迫的地方。



「怪獸大廈」的建築特色與類別


「怪獸大廈」是屬於香港五、六十年代建造,統稱為「舊式商住大廈」的建築物。根據香港的《建築物條例》,它的正確名稱是「綜合用途建築物」(composite building)。這類型的建築物,可分為五、六十年代建成的早期型,和六十年代後建成的後期型,可作商業及住宅用途,由早年的「山寨工場」到現今各式各樣的零售與服務性行業,如服裝、中醫藥、健康食品和書籍等。


早期型綜合用途建築物的獨特型態,是基於1956年的《建築物(規劃)規例》,規定市區地段的每一塊地皮都有發展容積的上限,發展商自然會盡量把許可的「發展容積」填滿,形成龐大的建築形態。此規例一直維持到六十年代後期,由1962年頒布,但延遲至1966年才實施的《建築物(規劃)(第二修訂)規例》所取代。


自1966年起,後期型綜合用途建築物雖然受到「地積比率」(plot ratio)和「覆蓋率」 (site coverage)作為控制發展密度的規限,但仍能保持商業與住宅的綜合功能,不過住宅單位不再可以作商住兩用,而商業用途則僅限於底部三層的「商場平台」,該平台可覆蓋整塊地皮,而平台以上發展的「上蓋住宅」高度與樓面面積,則須受到「地積比率」和「覆蓋率」的限制,因而形成了相對較為纖瘦的建築形態。


這種發展模式形成了今天普遍市區「商場平台加上蓋住宅」的建築格局,雖然促成這種發展方式的規例是從1966年開始實施,但是由於受舊規例規管發展的早期型綜合用途建築物,需要時間消化,因此因應新修訂規例發展的後期型綜合用途建築物,要到1970年代初才陸續出現。


早期型綜合用途建築物的保育展望


雖然這類舊式商住大廈(早期型綜合用途建築物)只流行了十多年就被淘汰,而且至今很多已經被清拆重建,不過香港市區尚可找到它們。根據市區重建局的資料,全港現存還有大約2000多幢,除了著名的「怪獸大廈」之外,其他較顯著的例子有:尖沙咀的重慶大廈(1961年落成)、灣仔的美華大廈(1963),還有已被復修成煥然一新,位於灣仔的中匯大樓(1964)和堅尼地城的同發大廈(1963)等。


由於這些建築物的業權分散與眾多,如果考慮重新發展,地產商需要很長的時間與龐大的資金來進行收購。為了達到舊區重建的目標,政府在2010年實施了《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,把樓齡五十年以上舊樓的強制拍賣門檻,由九成業權降至八成。這條例當然有利大地產商的收購行動,不過面對擁有二千多戶的「怪獸大廈」和有五百多戶的重慶大廈,要成功收購八成業權還是相當耗財費時的。


2019年5月,古物諮詢委員會主席蘇彰德先生,宣佈將會更集中給予1950年以後落成的現代主義建築進行評級,篩選出符合資格和條件的,以確認成為建築文物。這項有前瞻性的建築保育計劃,有望會令一些有標誌性的舊式商住大廈,得到翻新再用的機會,從而使香港不會失去這類本地獨有的建築物。


圖1:位於鰂魚涌的「怪獸大廈」。(照片來源:李浩然)


圖2:位於灣仔的美華大廈。(照片來源:李浩然)


圖3:位於灣仔,已被翻新了的中匯大廈。(照片來源:李浩然)

圖4:位於堅尼地城,已被翻新了的同發大廈。(照片來源:李浩然)


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